张雅楠/文一年以来，爆雷声声响彻房地产行业，不论是否产生实质性违约，寒意始终笼罩在所有房地产企业上空。产业链上下和宏观经济皆感同身受。

随之而来的是，各地不断大尺度放松限购、限售，首套房贷款利率降至史上最低，AMC表态进场，个别房企获准示范性增信发债、千亿纾困基金成立……政策暖意丝丝缕缕，房地产业在6月短暂回温，但很快伴随断供潮起，在最热的一个夏天重回透骨寒凉。

其实去年底开始，房地产行业就在掰着手指等回暖了，从3月到6月，转眼又到了9月，压力测试逐渐逼近极限，何为救命稻草已不再是坊间的热门话题。违约的开发商们，集体选择走出最后一步：债务重组。

所谓债务重组，是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等条件重新达成协议的交易。

今年7月以来，包括富力、世茂、龙光在内的出险房企陆续发布了债务重组计划。据经济观察网报道，实际上，三家房企之外的多数房企，尤其是民营房企几乎都在着手进行债务重组。

这一轮债务重组呈现出了三个鲜明特点：

首先，由此前一笔一笔债务到期后被动展期，变为对债务全面地、主动地进行管理；

其次，将债务的还款时间节点整体大幅延后，还款周期变长，首期还款比例降低，尽最大可能减轻短期内的还款压力；

第三，给债权人相对温和的还款条件，追加抵押物，恢复投资人的信心。

房地产企业选择此时进行债务重组指向非常清晰：市况改善不彰，把希望完全寄托在外部力量救助上，远远不如守住信用，以时间换空间来得高效。

其实各级监管主体的各类救市政策曾被抱持莫大期待，不论是一城一策的调控放松，还是全国层面的信贷放松、并购贷支持、纾困基金成立等，信号意义不可谓不强，但要真正落实到市场主体房企和购房人身上，却步履艰难。

原因很简单，纾困方和房企对资产价值的分歧几乎难以弥和，纾困方害怕泥牛入海，对资产精挑细选、讨价还价；房企则担心一味贱卖资产，会滑至资不抵债的深渊。所以即便签署了战略协议，百亿救助资金在望，可谁都知道真正到账遥遥无期。实际上，对大多数房企来说，融资端几乎都处于干涸状态。

销售端也难言乐观，对品牌房企财务基本面的担忧，已经成为阻碍购房者出手最大的因素。

于是，信贷环境低迷，购房者信心丧失，房企赖以为生的融资和销售两大现金来源双双断流，企业资金链岌岌可危，三者相互作用，陷入恶性循环。此时梳理全盘，扯出线头，稳住信用乃是当务之急，因为开发商如果不能改善信用，金融机构不会恢复信心，一线项目销售恢复也会无望。而对债权人来说，同意整体化债方案也是无奈的较优选项，否则很可能血本无归。

随着债务整体向后展期三四年甚至更久，房地产市场的调整有了更多的转圜空间。但当下的房地产局面,难靠房企一己之力挽回。随着经济大盘的企稳，各方信心的稳定，住房多层次供给结构的制度完善，房地产自会进入全新发展轨道，但当前，房企的自救就是稳住信用这一块最重要的多米诺骨牌，不倒下才可能有明天。

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张雅楠经济观察报部门主任

不动产运营报道部主任