2022年以后，中国房地产市场会“何去何从”？

这是很多人都非常关心的问题。

在这次“举世瞩目”的大会上，“口头版”报告中明确提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。

这是关于房地产的最新定调和最高指示。

我们应该如何理解？对未来中国房地产市场有何影响？

从“房住不炒”过渡到“租售并举”

从“抑制”到“分流”

虽然本次“书面版”报告中，依然提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的定位，但是在“口头版”报告中却被“省略”。

这意味着未来五年，中国房地产的工作重点不再是“房住不炒”，而是“租售并举”，解决中国房地产问题的思路发生了重大转变。

历经2017年-2022年的五年“调控和压制”，中国“炒房团”和“炒房现象”已经被彻底“消灭”干净了。

就连银保监会都公开宣称：房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

这说明“过去五年的房住不炒”政策，已经取得了阶段性的重大胜利。

但是如果仅仅依靠“房住不炒”政策，并不能真正解决城市居民的住房问题，更不能达到“关于支持刚性和改善型住房需求”的目的。

所以这一次“省略房住不炒”，重点提及“租售并举的住房制度”，可能意味着未来五年，两大政策趋势会发生：

第一“楼市政策将会持续优化”，甚至会“更加放松”。

比如“房贷降息可能将会持续”，“认房不认贷的政策会更加广泛的实施”，“更多城市会逐渐取消或放松限购政策”。

这些“放松”的政策，有望在大会结束后，陆续出台。

“炒房团”已经被消灭，“炒房现象”已经被遏制，政策的放松可以起到“支持刚需和改善的住房需求”爆发。

比如北京和上海这两座“超一线城市”，应该会在“局部”实施“认房不认贷”政策，支持“改善性住房”的释放。

所以这两座城市的“改善人群”，应该随时准备好“卖一买一”了。

就连财政部和税务总局都已经在9月30日发布政策：

自2022年10月1日至2023年12月31日，对“卖一买一”的纳税人，实现个人所得税退税优惠。

在比如大会后，可能会有更多的“强二线城市”“新一线城市”会陆续“放松限购”，支持新增人口的“刚性住房需求”。

目前中国的“新增人口城市”主要在新一线城市，新增人口的大规模涌入，城市就需要给他们提供“新的买房机会”，让“新增人口”可以留在城市。

那么，这些“新增人口的新一线城市”必然要放松“楼市限购政策”。

第二，“保障性租房市场将快速建立”，为“中低收入者”实现“住房托底”。

加快建立“租购并举的住房制度”才是未来五年，中国房地产的政策关键所在。

它意味着，未来五年，中国的“保障性租房供应”将会急速增加。

比如北京、上海、深圳等三个一线城市都提出，“十四五期间”将筹建40万套“保障性租赁房”。

广州更加“疯狂”，提出“十四五期间”要筹建60万套“保障性租赁住房”。

也就是说，到了2025年以后，一线城市的“保障性租赁房”可以说是“遍地都是”，“年轻的大学生”和“城市中低收入者”都可以用“较低租金”入住。

这样一来，就基本实现了“住有所居”了。

只不过这种“住有所居”并不是实现“人人有资产”，而是实现了“人人有居住”，如果想要“拥有资产”，只能去买“高价的商品房”。

所以未来的中国房地产，总体趋势就是走向“双轨制”：没钱先租保障房，有钱再买商品房。

政府和企业，通过大量建设“保障性租赁房”，实现“中低收入者”的“住有所居”，而在商品房市场，则逐渐取消“行政干预”。

让“市场的，归于房地产开发商”，让“保障的，归于政府和机构”。

【2】

保障性租房时代即将到来

新福利分房即将重启

多渠道保障的提出，意味着保障性租赁房，将不仅仅由政府来提供。

未来包括“非房地产企业”，“行政事业单位”，“科研院所”，“央企国企”等机构，都有可能将重回“自建房时代”。

下一步，政府有可能将会鼓励各种企业“购买或建设”公共租赁房、保障性租赁房、廉租房来“分配给员工居住”。

只有这样，才能真正加快建立“租购并举”的住房制度。

仅仅依靠政府一家的力量是不够的，只有鼓励各种企业、各种行政事业单位、央企国企等一起参与建设，才能达到最终目标。

所以，“新福利分房时代”或将重启！

只不过“旧版福利分房时代”分的是“产权房”，“公房”和“房改房”，而“新福利分房时代”，分到的仅仅是“长期的租赁房”，没有产权和资产的概念。

如果你想“拥有属于自己的资产”，那就必须去“买房”。

综上所述，我们认为从“房住不炒”过渡到“租购并举”，意味着中国的住房体制逐渐走向“新加坡化”：没钱阶段先租保障房，有钱了再买房。

中国拥有第一套房产的“平均年龄”仅有28岁，而欧美发达国家拥有第一套房产的年龄却在34岁左右。

这说明，中国年轻人过于着急买房，不仅榨干了“六个钱包”，同时“背上了沉重负担”，国家下一步显然会“鼓励年轻人先租保障房”。

那么“租售并举”制度的加速建立，对房价会有什么影响？

第一，“租售并举”不等于“租售同权”，对房价影响不大

未来的中国房地产，一定会“租售并举”，但很难“租售同权”，更谈不上“租售等权”，租房在“优先上学”，“落孩子户口”等方面依然不如买房。

保障性租赁房，保的是“买不起房”的中低收入群体。

所以有钱的，该买房改善还是会买房改善。

保障性租赁房不仅面积小，而且居住品质低，只是国家“托底”的一种方式，一旦家庭人口增加，收入提高，买房改善需求依然不会减少。

所以“租售并举”只是延缓了买房需求的释放，而不是消灭了买房需求。

所以，从中长期来看，对房价影响几乎可以忽略不计。

第二，潜力地段的品质改善新房和次新改善房，依然有极大的升值空间。

在租售并举时代，影响最大的其实是“底层的刚性买房需求”。

这部分“穷刚”有可能将会暂时放弃购房，而进入“政府保障房”序列，等到资金充足了再“买房”。

所以未来的“非学区老破小”，“没有地铁交通的远郊区新房”，“居住品质弱”的老破大，将会逐渐失去“购房群体”，因为这些人大部分将“租房”。

而真正值得投资，是那些“品质较高”的改善型楼盘，能够提供真正的居住升值改善价值的楼盘。

总而言之一句话，越是针对“穷刚”和“底层群体”的楼盘，越是没有投资价值，因为他们将会成为政府的“重点保障对象”。

而品质，改善升级，才是中国楼市未来的“主旋律”。

中国未来的楼市，将会逐渐走向“新加坡模式”：商品房的买卖市场彻底放开，不再控制房价高低，实现完全的市场机制，确保地方土地财政。

而在租房市场，则实现“政府企业保障化”，对中低收入者实现“住房托底”，确保“人人住有所居”。